TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVALARI
TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVALARI
ile
BU DAVALARIN
TİCARET HUKUKU ve ŞİRKETLER HUKUKU ÇERÇEVESİNDEKİ İZDÜŞÜMLERİ
Uygulamada sıklıkla rastlanan tapu iptali ve tescil davaları, gerçek yahut tüzel kişilerin sürekli gündeminde olan bir konu. Bu yazımızda tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili genel bir bilgilendirme vermekle beraber spesifik olarak bu konunun ticaret hukuku ve şirketler hukuku bağlamındaki izdüşümünü aktarma ve tartışma gayesindeyiz.
Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin olarak tapu siciline hukuka aykırı şekilde yapılan tescilin iptali ve bu tescilin hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla açılan teknik bir dava türüdür. Bu davalar, Türk Medeni Kanunu’nu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin korunmasını ve tapu sicilindeki kayıtların gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini sağlamayı hedefler.
Dava sonucunda ise taşınmaz üzerindeki hukuka aykırı tescil iptal edilir ve gerçek hak sahibi/sahipleri lehine tescil işlemi gerçekleştirilerek mülkiyet hakkı üzerindeki uyuşmazlık giderilir.
Hangi Hallerde Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir?
Tapu iptali ve tescil davası, esasen “yolsuz tescil” durumlarında açılmaktadır. Yolsuz tescil, tapu kütüğüne kaydedilmiş hak ile gerçek hak durumunun birbirine uygun olmadığı durumları ifade eder. Hukuki dayanağı bulunmayan ya da geçerli bir hukuki sebepten yoksun olan tapu tescilleri, yolsuz tescil kapsamına girer.
Türk hukukunda genel olarak tapu iptali ve tescil davaları açılabilecek durumlar şu şekilde sınıflandırılabilir:
1. Hukuki Ehliyetsizlik Durumu
Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devri işlemlerinin geçerliliği için tarafların fiil ehliyetine sahip olması zorunludur. Fiil ehliyetinden yoksun bir kişi tarafından gerçekleştirilen devir işlemleri hukuken geçersizdir. Bu nedenle, ehliyetsizlik durumunda tapuda yapılan yolsuz tescilin iptali için dava açılabilir. Bu tür davalarda, ehliyetsizlik durumunun tespitine yönelik tıbbi raporlar gibi somut deliller sunulması gereklidir.
2. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)
Miras bırakan kişinin, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla muvazaalı işlemler yoluyla taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi halinde, muris muvazaasına dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu tür davalarda, taşınmazın yeniden terekeye döndürülmesi veya mirasçılar adına tescil edilmesi talep edilir.
3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekil, vekalet sözleşmesi kapsamında vekil edenin menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Vekilin, bu yükümlülüğüne aykırı olarak tapu sicilinde yolsuz tescil oluşturacak işlemler yapması durumunda, bu tescilin iptali için dava açılabilir.
4. Ölünceye Kadar Bakım Sözleşmesi
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir taşınmazın bakım yükümlülüğü karşılığında devrini içerir. Ancak bakım alacaklısının vefatı durumunda, bakım borçlusu veya diğer ilgililer, tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyetin mirasçılar adına tescil edilmesini talep edebilir.
5. Aile Konutu Şerhi İhlali
Aile konutu niteliğindeki taşınmazlar, eşlerden birinin açık rızası olmadan üçüncü kişilere devredilemez. Aile konutu şerhi bulunan bir taşınmazın, rıza olmaksızın devredilmesi halinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
6. Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Durumları
Bir taşınmazı, tapusuz olarak, aralıksız ve davasız bir şekilde 20 yıl boyunca elinde bulunduran kişi, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkını kazanabilir. Ancak bu süre dolmadan yapılan devir işlemleri yolsuz tescil sayılabilir ve dava konusu edilebilir.
Hangi Hallerde Tapu İptali ve Tescil Davası Açılamaz?
Tapu iptali ve tescil davasının açılamadığı durumlar, taşınmaz mülkiyetinin olağan veya olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanıldığı hallerdir:
– Olağan Zamanaşımı (TMK m. 712): Adına tescilli taşınmazın, iyi niyetle ve aralıksız olarak 10 yıl boyunca elde tutulması durumunda tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
– Olağanüstü Zamanaşımı (TMK m. 713): Tapusuz veya maliki belirlenemeyen taşınmazların, malik sıfatıyla aralıksız 20 yıl boyunca kullanılması halinde, bu taşınmazlara yönelik dava açılamaz.
Taraflar ve Zamanaşımı Süreleri
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri süren kişiler tarafından açılabilir. Dava, taşınmazın tapu sicilinde malik olarak kayıtlı kişiye karşı açılır. Malik ölmüş ise dava mirasçılarına yöneltilir. Üçüncü kişilere ait bir hakkın iptali talep ediliyorsa, bu kişiler de davaya dahil edilmelidir.
Zamanaşımı:
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak zamanaşımı süresine tabi değildir. Ancak istisnai olarak bazı durumlarda süre sınırları öngörülmüştür. Bu noktada özel olarak belirtmek gerekir ki, kadastro işlemlerine dayalı davalarda 10 yıl, hileye dayalı davalarda ise zamanaşımı 1 yıldır.
Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin korunması ve tapu sicilindeki kayıtların hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla önemli bir hukuki koruma aracı teşkil etmektedir. Mahkeme, yolsuz tescili iptal ederek gerçek hak sahibi lehine tescilin yapılmasına karar verir. Ancak, bu kararların kesinleşmeden icra edilmesi mümkün değildir; istinaf ve temyiz yollarının tamamlanması gereklidir.
Tapu İptali ve Tescil Davalarının Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku Bağlamında Değerlendirilmesi
Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin korunması ve tapu sicilindeki kayıtların gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini sağlayan önemli bir hukuki koruma aracıdır. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin ihtilaflarda temel bir role sahip olan bu davalar, ticaret hukuku ve şirketler hukuku çerçevesinde de önemli bir yer tutar. Taşınmaz mülkiyeti, ticari faaliyetin sürekliliği ve şirketlerin malvarlığı açısından elbette hayati bir unsur olup çok yüksek önem arz eder.
1. Şirketlerin Taşınmaz Edinimi ve Devir İşlemleri
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) ve Türk Medeni Kanunu uyarınca, şirketlerin taşınmaz ediniminde ve devrinde önem arz eden hukuki prosedürler ve yollar bulunmaktadır. Anonim ve limited şirketlerde taşınmaz edinimi veya satımı genellikle yönetim kurulu kararına tabidir ancak anonim ve limited şirketlerde taşınmazların alımı ve satımında ehliyet ve temsil sorunları da gündeme gelebilmektedir. Bu kararların hukuka aykırı şekilde alınmış olması, yolsuz tescil sorunlarını beraberinde getirebilir.
Tapu Siciline Tescilin Geçerliliği: Ticari taşınmazların alım-satımında noter onayı ve/veya tapu siciline tescil zorunluluğu vardır. Ancak, tescil sırasında yapılan hatalar veya şirket içerisinde usulsüz bir şekilde alınan kararlarla gerçekleşen devir işlemleri, yolsuz tescil kapsamında ele alınabilir.
Şirketler hukuku bağlamında, taşınmaz ediniminde veya devir işlemlerinde şu hususlar göz önünde bulundurulmalıdır:
– Yönetim Kurulu Kararının Hukuka Uygunluğu: TTK çerçevesinde, yönetim kurulu kararı olmadan taşınmaz alımı ve satımı yapılamaz. Usulsüz kararlarla yapılan tesciller, davaya konu edilebilir.Burada bilahare Türk Ticaret Kanunu’nun 408. maddesinin ikinci fıkrasının (f) bendi uyarınca, önemli miktarda şirket varlığının toptan satışının, genel kurula ait devredilemez görevler ve yetkiler arasında sayıldığına ilişkin bir parantez de açmak gerekmektedir.
– Tescilin Kamuya Açıklık İlkesi: Tapu siciline yapılan her tescil, kamuya açıklık ilkesi gereği herkes için bağlayıcıdır. Ancak tescilin hukuki dayanaktan yoksun olduğu ispatlandığında iptali talep edilebilir.
2. Şirketler Arası Ortaklık ve Taşınmaz Paylaşımı
Şirketlerin tasfiyesi, bölünmesi veya birleşmesi gibi durumunda, taşınmaz mülkiyetlerinin paylaşımı sırasında çeşitli ihtilâflar ortaya çıkabilir. Bu ihtilâflar, tapu sicilindeki kayıtların hukuka uygunluğunun sorgulanmasına neden olabilir.
Paylaşımda Muvazaa ve Yolsuz Tescil: Şirket ortakları arasında taşınmaz paylaşımında muvazaalı işlemler yapılması, yolsuz tescil iddialarına yol açabilir. Muvazaanın ispatı, tescil iptali ve tescil davalarında belirleyici bir unsurdur.
3. Hukuka Aykırı Tescil İşlemleri
Hukuka aykırı tescil işlemleri, şirketlerin taşınmaz mülkiyetiyle ilgili sıkça gündeme gelir. Özellikle muvazaalı işlemler ve vekaletin kötüye kullanılması, yolsuz tescil davalarının temel sebeplerindendir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması: Vekil, şirket adına taşınmaz işlemleri yürütürken, vekalet sözleşmesinin kendisine verdiği yetkileri aşamaz. Ancak, vekilin bu yetkileri aşarak tapuda yolsuz tescil oluşturması durumunda, tescilin iptali talep edilebilir.
4. Şirket Tasfiyesi ve Konkordato Süreçlerinde Tapu İşlemleri
Tasfiye halindeki bir şirketin taşınmazları, alacaklıların haklarını korumak amacıyla mahkeme kararıyla denetlenebilir. Konkordato sürecinde ise taşınmazların devrine yönelik tesciller, alacaklıların onayı olmadan yapılamaz.
Tedbir ve Haciz Kararlarının Tapuya İşlenmesi: Mahkeme tarafından konulan tedbir kararlarının tapuya zamanında işlenmemesi, tescil davalarına sebebiyet verebilir. Konkordato veya iflas halinde, şirket malvarlığını oluşturan taşınmazların korunması, alacaklıların menfaatleri açısından kritik bir husustur.
5. Haksız İşgal ve Ecrimisil Talepleri
Ticari taşınmazların haksız şekilde işgal edilmesi, tapu kayıtlarıyla uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilir. Haksız işgalden doğan zararların tazmini, ecrimisil davalarıyla talep edilebilir.
Ticari Taşınmazlarda Ecrimisil ve Tescil: Bir taşınmazın hukuka aykırı kullanılması durumunda, tapu kaydının düzeltilmesi ve haksız kullanımdan doğan zararın tazmini için birlikte dava açılabilir.
6. İmar Planı Değişiklikleri ve Şirket Taşınmazları
İmar planında yapılan değişiklikler, şirket taşınmazlarının hukuki durumunu etkileyebilir. Belediyeler tarafından alınan kararların hukuka aykırılığı, taşınmazların değerini ve kullanım amacını doğrudan etkiler.
İmar Planına Karşı İptal Davaları: Şirket taşınmazlarının değeri veya kullanım amacı üzerinde olumsuz etkiler doğuran imar planı değişiklikleri, idari yargıda iptal davalarına ve eş zamanlı olarak tapu iptali davalarına konu olabilir.
Sonuç
Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin korunmasında kritik bir hukuki araçtır. Ticaret hukuku ve şirketler hukuku çerçevesinde ise bu davalar, şirketlerin malvarlıklarının korunması ve ticari faaliyetlerin aksamadan sürdürülmesi açısından özel bir öneme sahiptir. Şirketlerin taşınmaz işlemlerinde hukuki prosedürlere uygun davranması, ileride doğabilecek yolsuz tescil iddialarını ve hukuki ihtilafları minimize edecektir.
Bu nedenle, şirketlerin tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili süreçlerde uzman hukuki danışmanlık alması ve olası uyuşmazlıkları önleyici tedbirler geliştirmesi önerilmektedir.
Av. Alper ÇETİN (alper@cetinavukatlik.com)
Ofisimizin konu ile alakalı hizmetlerine ilişkin detaylı bilgi almak için: